【两会之声】关于推进农民住房财产权抵押贷款改革的建议

记者 曲田

全国人大代表、民进中央常委，太阳集团tyc5997社科学院教授，十三届全国人大财政经济委员会委员 蔡继明

目前，农村承包土地经营权抵押贷款全面推开条件已经成熟，但农房抵押贷款（包括宅基地使用权抵押）仍难以推进，原因之一是农村宅基地使用权只能在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让，而在大多数村庄已实现一户一宅的情况下，集体经济组织内部很难找到符合条件的受让人，这就使农房抵押物难以通过拍卖变现；原因之二是现行物权法和担保法没有赋予农村宅基地使用权的抵押职能。 

建议之一是在土地管理法中取消对农村宅基地使用权流转范围的限制，允许农村宅基地使用权在村庄之间和城乡之间流转。

建议之二是赋予农村宅基地完整的用益物权。根据《物权法》第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”，农村集体土地所有者在其宅基地上设立用益物权和担保权是符合《物权法》规定的；而根据《物权法》第一百一十七条 “用益物权人享有的基本权利用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，农民宅基地使用权作为完整的用益物权是完全可以用于抵押的。问题在于，《物权法》对城市国有宅基地和农村集体宅基地的权能做了不同规定，前者叫“住宅建设用地使用权”，拥有《物权法》所赋予的用益物权的一切权能；后者叫“宅基地使用权”，其使用权人只对集体所有的土地享有占有和使用的权利，没有收益权，更不可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。所以，必须修改《物权法》，使农村集体宅基地与城市国有宅基地具有同等的用益物权，使《物权法》的条款前后一致。

建议之三是取消《中华人民共和国担保法》第三十七条对农村宅基地抵押的限制。

编辑：周襄楠 审核：卢小兵